Būstas Vilniuje: Pirkimas prieš Nuomą

Normalus būsto nuomos verslas Lietuvoje (o tuo pačiu ir Vilniuje) beveik neegzistuoja, daug populiaresnė neoficiali, šešėline nuoma. Dėl šios priežasties lyginti Vilniaus ir užsienio miestų nuomos kainas gal ir nėra visai korektiška - paslaugos kokybė ir pats požiūris kiek skiriasi. Tačiau naujo būsto kokybė Lietuvoje ir užsienyje irgi skiriasi. Palyginkime, kaip atrodo Vilnius pasaulinės nuomos rinkos kontekste.

Yra tokia 150-200 taisyklė. Trumpai tariant, ji teigia, kad jei būstas parduodamas už 150 nuomos kainų, tai labiau apsimoka jį pirkti, o ne nuomotis, jei būstas kainuoja daugiau nei 200 nuomų - atvirkščiai. Žiūrim ką turim: senos statybos vieno kambario buto nuoma Vilniaus miegamajame rajone kainuoja 700-900 LT. Pagal šią taisyklę tokį butą aiškiai apsimokėtų pirkti už 105000-135000LT, bet jei jo kaina yra virš 140000-180000 - aiškiai per didelė, geriau nuomotis. Patikrinau - bent jau pagal skelbimus, tame pačiame Vilniaus rajone butų kainos prasideda nuo 230000 LT. Galim skaičiuoti ir iš kitos pusės: kad apsimokėtų pirkti 1 kambario naujos statybos butą tuose pačiuose Pašilaičiuose (300000 LT, pilna apdaila), jo nuoma turėtų būti 2000 LT/mėn. Daugoka, rezultatas tas pats...

Kita "auksinė" taisyklė: nuomojant NT atsiperka vidutiniškai per 10 metų. Reiškia, kad tas pats 700-900 LT/mėn butas turėtų kainuoti 84000-108000 LT.

Kitas šaltinis - GlobalPropertyGuide.com. Pagal jį Vilnius - labai bloga vieta investuoti į NT (88 vieta iš 99 miestų, autsaiderių grupė), o iš nuomos gaunamas pelno procentas įvertintas kaip labai mažas (Very poor).

Jei šie santykiai nesikeis, vystyti nuomos verslo Vilniuje dar ilgai nebus prasmės.

Uždarbio ir būsto kainų santykis: Vilnius vs EU

Šiuo metu gana populiaru lyginti Vilniaus ir kitų Europos miestų būstų kainas. Objektyvus palyginimas gana sudėtingas. Net iš užsienio lietuvių gaunama informacija prieštaringa: ginčijasi ir gerokai skirtingą vaizdą piešia net tuose pačiuose miestuose gyvenantys emigrantai. Neseniai po internetą sklandė ppt, lyginantis Vilniaus ir Stokholmo skelbimus (š... Vilniuje ir mielas butukas Stokholme už tą pačią kainą). Lietuvos NT agentūros suskubo nuraminti: iš tikrųjų būstai užsienyje gerokai brangesni... ;).

Pasidomėjau situacija per uždarbio prizmę: kaip lengvai Vilniuje įperkamas statistinis būstas už statistinį darbo užmokestį:

Miestas	Vilnietiški uždarbiai (kartais)	Būsto kaina (EUR/m2)	Būsto kaina (kartais)	Įperkamumas (kartais)
Dublinas	6.30	5000	1.32	4.78
Kopenhaga	5.43	3784	1.00	5.44
Londonas	5.24	7119	1.88	2.79
Helsinkis	5.18	3333	0.88	5.89
Stokholmas	4.39	3167	0.84	5.26
Talinas	1.40	2383	0.63	2.22
Ryga	1.00	3020	0.80	1.26
Vilnius	1.00	3792	1.00	1.00

Stulpelių paaiškinimai ir informacijos šaltiniai:
Vilnietiški uždarbiai - kiek kartų skiriasi vidutinis Vilniaus ir EU didmiesčio gyventojo atlyginimas. Naudotasi finansinės kompanijos UBS lyginamaisiais tyrimais. UBS pateiktas uždarbio indeksas apima pajamas, soc. draudimo įmokas ir mokesčius.
Būsto kaina (EUR/m²) - vidutinė m² kaina eurais pagal GlobalPropertyGuide.com
Būsto kaina (kartais) - EU didmiesčio ir Vilniaus būsto m² kainų santykis.
Įperkamumas - vilnietiško uždarbio ir būsto kainos (kartais) santykis. Jis parodo, kiek kartų lengviau (lyginan su Vilniumi) įperkamas būstas EU, kiek m² būsto galima nupirkti už santykinį vietinio darbo užmokesčio vienetą.

Iš lentelės matome, kad, pvz. Kopenhagos ar Stokholmo gyventojams būstas kainuoja 5 kartus pigiau nei vilniečiams. Į lentelę neįtraukiau Berlyno, nes jis su savo 5 kartus didesniu uždarbio indeksu ir vos ne dvigubai mažesnėmis m² kainomis atrodytų nepadoriai :)

Vis tik suprantu, kad atsiras kritikų, kurie pastebės, kad Vilniuje 3700 EUR/m² kaina negali būti vidutinė (nors šaltinyje ir kalbama apie centrą), o pvz. Stokholmo ar Londono kainos aukščiau pateiktoje lentelėje panašesnės į priemiestines. Taigi Vilniaus m² sumažinau iki 2000 EUR (t.y. pilna apdaila Pašilaičiuose). Kitų miestų kainas irgi pakoregavau į: Londono - prabangų (Luxury) rajoną, Stokholmo - centrą, Helsinkio - centą/senamiestį, Dublino - centrą:

Miestas	Vilnietiški uždarbiai (kartais)	Būsto kaina (EUR/m2)	Būsto kaina (kartais)	Įperkamumas (kartais)
Dublinas	6.30	4571	2.42	2.25
Londonas	5.24	7726	3.86	1.36
Helsinkis	5.18	3800	1.90	2.72
Stokholmas	4.39	3789	1.89	2.32
Vilnius	1.00	2000	1.00	1.00

Taigi vidutiniam londoniečiui lengviau nusipirkti būstą "Luxury" rajone, nei vilniečiui naujos statybos butą Vilniaus pakraštyje. Skandinavams būstas jų sostinių centruose irgi daugiau nei 2 kartus lengviau įperkamas nei mums dėžutė mūsų miegamuosiuose rajonuose. Gera žinoti savo vertę... :/

Žemės nedaugėja...

Vienas svarbiausių ispūstų NT kainų argumentų yra tai, kad žemė Lietuvoje (ir ypač arti Vilniaus) yra trūkstamas resursas, jos pasiūla baigtinė, todėl bet kokios kainos yra logiškos ir tik didės. Taip, ilgame ar labai ilgame periode žemė gali brangti (gyventojų pasaulyje daugėja, globalinis atšilimas, dykumos plečiasi, tirpstantys ledynai apsems Žemaitiją ir t.t.).
O jei vertinti žemę kaip investiciją, iš kurios grąžos tikimes po 10-30 metų: kokiam kitam (be būsto vystymo/spekuliavimo) verslui žemė Vilniuje yra normali, atsiperkanti, logiška investicija? Ar yra racionalus tokios kainos pagrindimas?

Aš manau, kad kalbant apie žemės kainą, dažnai maišoma priežastis ir pasekmė: būstas Vilniuje brangus ne todėl kad brangi žemė, o žemė brangi todėl, kad fantastiškos būsto kainos ledžia (leido) žemei brangti.

Per paskutinį pusmetį teko pabuvoti Barselonoje ir Vienoje. Barselona paliko tankaus, bet labai gerai sutvarkyto miesto įspūdį. Neperkrauta. Efektyvu. Viena taip pat nepasirodė perkrauta, greičiau atvirkščiai. Suprantama, kodėl vadinama žaliausia Europos sostine (~90 parkų). Vilnius užima tokį pat plotą kaip ir Viena. Vienoje gyvena 1.67 mln gyventojų, Vilniuje - 0.54 mln. Vienos gyventojų tankis 4,011 gyv./km², Vilniaus - 1,354 gyv./km² (Rygos - 2,382 gyv./km², Talino - 2,506 gyv./km², Varšuvos - 3,289 gyv./km², Barselonos - 15,969 gyv./km²). [wikipedia.org]

Logiškai mąstant, žemė turėtų būti tuo brangesnė, kuo daugiau gyventojų į ją pretenduoja. Tai iš kur tas žemės poreikis ir trūkumas Vilniuje? Juk skaičiuojant vienam gyventojui Vilniuje jos - perteklius, vilniečiai gyvena vienoje erdviausių Europos sostinių. Prabanga... :)

Deja, pats gyvenu Vilniuje ir tos prabangos nepastebiu. Miestas atrodo daug labiau užkimštas ir dūstantis nei daugiau kaip 10 kartų tankesnė Barselona.

Pabaigai: šiuo metu Vilniaus užimamą plotą galime įsivaizduoti kaip 11 km spinduliu aplink Gedimino pilį apibrėžtą skritulį. Net nedidinant gyventojų tankio, visos Lietuvos gyventojus galima apgyvendinti padidinus spindulį iki 28 km.

Tai kodėl Vilniuje žemės trūksta? Tik jau ne todėl kad jos mažai...